建设部《前期物业服务合同（示范文本）》：开发商和业主有权拒绝交纳超额部分物业费

建设部9月9日出台了《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称示范文本），建设部有关官员对记者表示，出台该示范文本旨在通过合同约定的方式明确业主、物管公司及开发商各自的权利与义务，减少物业管理纠纷。记者采访多位业内人士，他们对其中一些备受关注的规定提出了不同意见。

■有利于制止开发商的“赖账”

新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商全额交纳。其实这在去年出台的《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正执行的开发商却很少。

西宁悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇告诉记者，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商“根本就不交纳物管费用”。

另一位物管公司负责人说，这一新规定将有利于制止开发商的“赖账”。

西宁宏济创业房地产开发有限公司副总经理毛炳辉则质疑这一规定。他说：“物业公司服务的对象是业主，他们为暂时空置、没有住户的房屋提供了哪些服务呢？”他分析，目前一套120平方米左右的经济适用房一年下来总的物管费约为两三千元，而高档住宅则在五六千元，如果一个小区里有二三十套空置房，对开发商来说“负担太重了”。他认为，未售完的房屋物业费应比已入住的降低一些。

■“双倍返还”有利整治乱收费

示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商方、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，也需要向物管公司支付违约金。

记者发现，近期有关部门对物业乱收费可谓是用了重典。如要求从10月1日起实施的物业收费必须明码标价等，此次的“双倍返还”、支付违约金等新规定将有利于整治物业乱收费。多位物业管理公司的负责人均称，“双倍返还”的规定有利于规范市场，非常赞同。

■督促物管公司及时“交接”

此外，此前经常出现物管公司被业主炒掉故意拖延撤离时间或者不退出，该示范文本对此规定：本合同终止时，物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给开发商或其他有关部门代管。

西宁中原华夏物业管理公司副总经理高峰说：“西宁几乎所有物业公司在撤出前都有被业主或开发商拖欠的债务，需要有关部门制定配套细则，如规定业委会协助物业公司解决欠款难题等。”